用語の解説（クリックで開く）
- 配当利回り
- 直近1年の配当金合計 ÷ 現在株価 × 100(%)。高いほどインカムが厚い目安。
- 配当性向
- 配当金 ÷ 当期純利益 × 100(%)。30〜50%が安心ゾーン。80%超は持続性に注意。
- PER
- 株価 ÷ 1株利益。低いほど利益に対し割安とされる（業種差あり）。
- PBR
- 株価 ÷ 1株純資産。1倍割れは資産に対し割安の目安（業種差あり）。
- ROE
- 当期純利益 ÷ 自己資本 × 100(%)。資本効率の指標。10%以上なら優良の目安。
- ROA
- 当期純利益 ÷ 総資産 × 100(%)。会社全体の資産効率。
- DOE
- 配当金 ÷ 自己資本 × 100(%)。利益より変動しにくい自己資本が分母なので、配当の安定方針が読み取れる。日本企業はおおむね2〜4%、中央値は3%前後。
- 自社利回り比(sy)
- 現在利回り ÷ 過去5年平均利回り。1超なら自社の過去より割安な水準。
- 連続増配
- 分割調整済み配当が前年比で増えた年数。同額維持は非減配として別途カウント。
- 非減配
- 配当を減らしていない年数（増配または同額維持）。長いほど配当が安定。
- 自己資本
- 会社の資産のうち返済不要な株主のお金。純資産ともいう。
- 自己資本比率
- 自己資本 ÷ 総資産 × 100(%)。高いほど借金依存が低く財務が頑丈。
- フリーキャッシュフロー
- 本業で稼いだ現金から投資を引いた残り。配当の原資。マイナス続きは要注意。
- 時価総額
- 株価 × 発行済株式数。会社の市場価値。大きいほど値動きが安定しやすい。
- EPS
- 1株あたり利益。配当の元手。EPSが伸びれば増配余地も広がる。
- BPS
- 1株あたり純資産。会社の解散価値の目安。
- 営業利益率
- 営業利益 ÷ 売上高 × 100(%)。本業の稼ぐ力。
- 5年平均利回り水準
- 配当利回りが過去5年平均に一致する株価。今の株価がこれより下なら、利回りは5年平均より高い。
- 5年最低利回り水準
- 配当利回りが過去5年の最低まで下がる株価。今の株価がこれより上なら、利回りは5年で最も低い側。
- 減配
- 配当を前年より減らすこと。配当株投資では最も避けたいイベント。
1. 企業概要
住友不動産（8830）は不動産業の企業です。まずは配当の全体像を数字で押さえましょう。
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 銘柄コード | 8830 |
| 業種 | 不動産業 |
| 配当利回り（株価ベース） | 1.20% |
| 1株配当（最新期・分割調整済） | 44.00円 |
| 総合判定 | 対象外 |
| 総合スコア | 65.5 |
| 連続増配 | 4年 |
| 非減配 | 4年 |
| 配当性向 | 28.46% |
| PER / PBR | 19.23 / 1.64 |
| ROE | 9.16% |
| DOE（株主資本配当率） | 1.66%（業種中央値 2.66%） |
住友不動産は都心オフィスビルの賃貸を主力に、マンション分譲・リフォーム事業も手がける大手デベロッパーです。自社保有ビルからの賃貸収入を軸にした収益構造が特徴です。
ROEは9.16%、ROAは2.96%。いずれも不動産業の業種中央値（ROE8.42%、ROA2.76%）を上回ります。PERは19.23倍、PBRは1.64倍。EPSは228.42円、BPSは2,675.04円です。
自己資本比率は34.38%で、ビル保有型のデベロッパーとしては標準的な水準です。
2. 配当の魅力
配当利回りの水準と、増配・非減配の記録を見ていきます。下の表とグラフが手がかりです。
| 期間 | 最大 | 平均 | 最小 |
|---|---|---|---|
| 5年 | 2.11% | 1.45% | 0.83% |
| 3年 | 1.93% | 1.38% | 0.83% |
| 1年 | 1.64% | 1.17% | 0.83% |
| 現在 | 1.20% | — | — |
| 会計年度 | 1株配当（分割調整済） | 配当性向 | EPS |
|---|---|---|---|
| 2022年3月期 | 22.50円 | 14.18% | 159円 |
| 2023年3月期 | 26.00円 | 15.22% | 171円 |
| 2024年3月期 | 30.00円 | 16.05% | 187円 |
| 2025年3月期 | 35.00円 | 17.28% | 203円 |
| 2026年3月期 | 44.00円 | 28.46% | 155円 |
DOEで見る減配しにくさ
DOEは配当÷自己資本。利益は年ごとにブレます。でも自己資本はそう簡単には減りません。だからDOEが高い会社ほど、業績が少し傾いても配当を保ちます。
この会社のDOEは1.66%と控えめです（業種中央値は2.66%）。還元の厚みはまだ薄い。これから増やす余地と見るか、還元に消極的と見るかは、業績の伸び次第です。
いまの利回りは1.20%で、5年平均の1.45%を下回っています。5年間の最高は2.11%でした。
直近1年の平均利回り（1.17%）も5年平均（1.45%）を下回ります。株価の上昇が続き、利回りが縮んでいる時期だと分かります。
1株配当は2022年の22.5円から2026年予想44円まで、4年でほぼ倍増しています。棒グラフが右肩上がりに伸びているのが分かります。
※連続増配・非減配の年数は自動算出値です。重要な投資判断の前には、企業のIR資料での確認を推奨します。
配当利回りは1.20%で、過去5年平均の1.45%を下回ります。直近1年平均は1.17%でした。5年間のレンジは最大2.11%・最小0.83%で、利回り自体は他の不動産株と比べても低めの水準にあります。
1株配当は2022年の22.5円から2026年予想の44円まで、4年でほぼ倍増しています。連続増配は4年、非減配も4年です。※連続増配・非減配の年数は自動算出値です。重要な投資判断の前には、企業のIR資料での確認を推奨します。
DOEは配当÷自己資本。住友不動産のDOEは1.66%で、全国の目安2〜4%にも業種中央値2.66%にも届きません。配当自体は急ピッチで増えていますが、自己資本に対する還元の厚みという点ではまだ控えめな水準です。
3. 業績と財務の安定性
配当を支える収益力と財務の健全性を確認します。
| 指標 | 値 |
|---|---|
| ROE | 9.16% |
| ROA | 2.96% |
| DOE | 1.66% |
| 自己資本比率 | 34.38% |
| EPS / BPS | 228 / 2675 |
| 収益性スコア | 1.65 |
| 還元スコア | 0.79 |
| 割安スコア | — |
ROA2.96%・ROE9.16%はいずれも業種平均を上回り、収益効率は良好です。自己資本比率34.38%も安定した水準です。
フリーキャッシュフローはマイナス271.0億円でした。自社保有ビルの取得・開発への投資が先行する年に見られる動きで、デベロッパー特有のキャッシュフロー変動です。本システムのスコアリングでは不動産業もFCFの足切り対象となっており、これが「対象外」に分類される主因です。
配当性向は28.46%で、30〜50%の安心ゾーンよりやや低めです。増配ペースの速さの割に性向はまだ低く、増配の余地は大きいと読めます。
4. 割安度
総合スコアによる区分は「対象外」です。フリーキャッシュフローがマイナスだったため、本システムの足切り条件に該当しました。自社利回り比(sy)は0.83で、今の利回り1.20%は過去5年平均1.45%より低く、株価は自社の過去水準と比べてやや高い側にあります。
株価水準では、現在の3,680円に対し、利回りが5年平均に戻る株価は3,034.5円。今の株価はそこから約17.5%高い位置にあります。5年で最も利回りが低かった時の株価水準は5,301.2円で、現在地はまだその手前です。売買を推奨するものではありませんが、自社の過去レンジの中では中央よりやや高い位置にいる銘柄です。
過去5年の配当利回りレンジを、株価の水準に置き換えたものです。いまの株価がそのレンジのどこにあるかを示します。前提は「配当が今の水準を保つこと」で、業績の変化は織り込んでいません。売買を推奨するものではありません。
| 区分 | 株価水準（対応利回り） |
|---|---|
| 現在株価 | 3680円（利回り1.20%） |
| 5年平均利回りに戻る株価 | 3034円（利回り1.45%） |
| 5年最高利回り時の株価 | 2085円（利回り2.11%） |
| 5年最低利回り時の株価 | 5301円（利回り0.83%） |
いまの株価は3034円（5年平均利回り水準）と5301円（5年最低利回り水準）のあいだにあります。利回りが5年平均に戻るには、株価が約17.5%下がる計算です。
株価は3,034.5円（5年平均利回り水準）を上回る3,680円にあります。配当利回りで見た株価水準としては、過去5年の中でもやや高い側です。
5. 総合判断
総合判定: 対象外（スコア 65.5）
配当性向超過・FCFマイナス・データ欠損など、本システムの足切り条件に該当しました。参考情報としてご覧ください。
判定根拠:
FCFマイナス
＋ 3年連続増配
総合スコアは65.5点ですが、判定は「対象外」です。4年連続の増配という加点材料がありながら、フリーキャッシュフローのマイナスという足切り条件に引っかかりました。
異常値の検知はなく、減配の実績もありません。ROE・ROAは業種平均を上回っており、収益力そのものは堅調です。ビル取得への投資サイクルの中でのキャッシュフローの動きを、今後の決算で追いかける価値があります。
6. よくある質問
住友不動産の株価は割安ですか、割高ですか？
配当利回りは1.20%で、過去5年平均の1.45%を下回る水準です。総合スコアによる区分は「対象外」です。売買を推奨するものではありません。
同社は何年連続で増配していますか？
4年連続で増配しています（株式分割調整後の1株配当ベース）。また4年間、配当を減らしていません。
同社の配当性向はどのくらいですか？
配当性向は約28%です。一般に30〜50%が無理のない理想帯とされます。
本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資に関する最終的な判断は、ご自身の責任において行ってください。
