用語の解説（クリックで開く）
- 配当利回り
- 直近1年の配当金合計 ÷ 現在株価 × 100(%)。高いほどインカムが厚い目安。
- 配当性向
- 配当金 ÷ 当期純利益 × 100(%)。30〜50%が安心ゾーン。80%超は持続性に注意。
- PER
- 株価 ÷ 1株利益。低いほど利益に対し割安とされる（業種差あり）。
- PBR
- 株価 ÷ 1株純資産。1倍割れは資産に対し割安の目安（業種差あり）。
- ROE
- 当期純利益 ÷ 自己資本 × 100(%)。資本効率の指標。10%以上なら優良の目安。
- ROA
- 当期純利益 ÷ 総資産 × 100(%)。会社全体の資産効率。
- DOE
- 配当金 ÷ 自己資本 × 100(%)。利益より変動しにくい自己資本が分母なので、配当の安定方針が読み取れる。日本企業はおおむね2〜4%、中央値は3%前後。
- 自社利回り比(sy)
- 現在利回り ÷ 過去5年平均利回り。1超なら自社の過去より割安な水準。
- 連続増配
- 分割調整済み配当が前年比で増えた年数。同額維持は非減配として別途カウント。
- 非減配
- 配当を減らしていない年数（増配または同額維持）。長いほど配当が安定。
- 自己資本
- 会社の資産のうち返済不要な株主のお金。純資産ともいう。
- 自己資本比率
- 自己資本 ÷ 総資産 × 100(%)。高いほど借金依存が低く財務が頑丈。
- フリーキャッシュフロー
- 本業で稼いだ現金から投資を引いた残り。配当の原資。マイナス続きは要注意。
- 時価総額
- 株価 × 発行済株式数。会社の市場価値。大きいほど値動きが安定しやすい。
- EPS
- 1株あたり利益。配当の元手。EPSが伸びれば増配余地も広がる。
- BPS
- 1株あたり純資産。会社の解散価値の目安。
- 営業利益率
- 営業利益 ÷ 売上高 × 100(%)。本業の稼ぐ力。
- 5年平均利回り水準
- 配当利回りが過去5年平均に一致する株価。今の株価がこれより下なら、利回りは5年平均より高い。
- 5年最低利回り水準
- 配当利回りが過去5年の最低まで下がる株価。今の株価がこれより上なら、利回りは5年で最も低い側。
- 減配
- 配当を前年より減らすこと。配当株投資では最も避けたいイベント。
1. 企業概要
三井不動産（8801）は不動産業の企業です。まずは配当の全体像を数字で押さえましょう。
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 銘柄コード | 8801 |
| 業種 | 不動産業 |
| 配当利回り（株価ベース） | 2.26% |
| 1株配当（最新期・分割調整済） | 35.00円 |
| 総合判定 | 対象外 |
| 総合スコア | 58.9 |
| 連続増配 | 4年 |
| 非減配 | 4年 |
| 配当性向 | 34.64% |
| PER / PBR | 16.40 / 1.37 |
| ROE | 8.37% |
| DOE（株主資本配当率） | 2.93%（業種中央値 2.66%） |
三井不動産は日本橋・日本橋エリアの再開発などを手がける大手デベロッパーです。オフィスビル賃貸に加え、商業施設運営やマンション分譲、ホテル事業まで幅広く展開しています。
ROEは8.37%、ROAは2.76%。いずれも不動産業の業種中央値（ROE8.42%、ROA2.76%）とほぼ同水準です。PERは16.4倍、PBRは1.37倍。EPSは101.04円、BPSは1,206.06円です。
自己資本比率は33.50%で、大型再開発プロジェクトを継続的に抱える業態としては標準的な水準です。
2. 配当の魅力
配当利回りの水準と、増配・非減配の記録を見ていきます。下の表とグラフが手がかりです。
| 期間 | 最大 | 平均 | 最小 |
|---|---|---|---|
| 5年 | 3.70% | 2.44% | 1.65% |
| 3年 | 3.17% | 2.33% | 1.65% |
| 1年 | 2.69% | 2.12% | 1.65% |
| 現在 | 2.26% | — | — |
| 会計年度 | 1株配当（分割調整済） | 配当性向 | EPS |
|---|---|---|---|
| 2022年3月期 | 18.33円 | 29.82% | 61円 |
| 2023年3月期 | 20.67円 | 29.82% | 69円 |
| 2024年3月期 | 28.00円 | 104.75% | 27円 |
| 2025年3月期 | 31.00円 | 34.73% | 89円 |
| 2026年3月期 | 35.00円 | 34.64% | 101円 |
DOEで見る減配しにくさ
DOEは配当÷自己資本。利益は年ごとにブレます。でも自己資本はそう簡単には減りません。だからDOEが高い会社ほど、業績が少し傾いても配当を保ちます。
この会社のDOEは2.93%（業種中央値は2.66%）。日本企業の目安2〜4%にきれいに収まります。配当方針は安定寄りです。
いまの利回りは2.26%で、5年平均の2.44%とほぼ同じ水準です。5年間の最高は3.70%でした。
直近1年の平均利回り（2.12%）は5年平均（2.44%）よりやや低めです。他の不動産株と比べると値動きは落ち着いています。
1株配当は2022年の18.33円から2026年予想35円まで、4年でほぼ倍増しています。棒グラフが右肩上がりに伸びているのが分かります。
※連続増配・非減配の年数は自動算出値です。重要な投資判断の前には、企業のIR資料での確認を推奨します。
配当利回りは2.26%で、過去5年平均の2.44%とほぼ同水準です。直近1年平均は2.12%でした。5年間のレンジは最大3.70%・最小1.65%で、他の不動産株と比べると値幅は比較的落ち着いています。
1株配当は2022年の18.33円から2026年予想の35円まで、4年でほぼ倍増しています。連続増配は4年、非減配も4年です。※連続増配・非減配の年数は自動算出値です。重要な投資判断の前には、企業のIR資料での確認を推奨します。
DOEは配当÷自己資本。三井不動産のDOEは2.93%で、全国の中央値3%にほぼ並び、業種中央値2.66%を上回ります。増配を続けながら還元の厚みも業種平均以上を保っています。
3. 業績と財務の安定性
配当を支える収益力と財務の健全性を確認します。
| 指標 | 値 |
|---|---|
| ROE | 8.37% |
| ROA | 2.76% |
| DOE | 2.93% |
| 自己資本比率 | 33.50% |
| EPS / BPS | 101 / 1206 |
| 収益性スコア | 1.15 |
| 還元スコア | 1.05 |
| 割安スコア | — |
ROA2.76%・ROE8.37%はいずれも業種平均とほぼ同水準です。自己資本比率33.50%は安定した水準です。
フリーキャッシュフローはマイナス337.4億円でした。大型の再開発プロジェクトなど、投資が先行する年はデベロッパー特有のキャッシュフロー変動が出やすく、三井不動産に限った現象ではありません。ただし本システムのスコアリングでは不動産業もFCFの足切り対象となっており、これが今回「対象外」に分類される主因です。
配当性向は34.64%で、30〜50%の安心ゾーンに収まっています。増配を続けながらも無理のない水準にとどまっています。
4. 割安度
総合スコアによる区分は「対象外」です。フリーキャッシュフローがマイナスだったため、本システムの足切り条件に該当しました。自社利回り比(sy)は0.93で、今の利回り2.26%は過去5年平均2.44%に近く、株価は自社の過去水準とほぼ同じ位置にあります。
株価水準では、現在の1,550円に対し、利回りが5年平均に戻る株価は1,434.4円。差は約7.5%で、株価は自社の過去平均に近いところにあります。5年で最も利回りが低かった時の株価水準は2,121.2円です。売買を推奨するものではありませんが、自社の過去レンジで見ればほぼ中央よりやや高い位置にいる銘柄です。
過去5年の配当利回りレンジを、株価の水準に置き換えたものです。いまの株価がそのレンジのどこにあるかを示します。前提は「配当が今の水準を保つこと」で、業績の変化は織り込んでいません。売買を推奨するものではありません。
| 区分 | 株価水準（対応利回り） |
|---|---|
| 現在株価 | 1550円（利回り2.26%） |
| 5年平均利回りに戻る株価 | 1434円（利回り2.44%） |
| 5年最高利回り時の株価 | 946円（利回り3.70%） |
| 5年最低利回り時の株価 | 2121円（利回り1.65%） |
いまの株価は1434円（5年平均利回り水準）と2121円（5年最低利回り水準）のあいだにあります。利回りが5年平均に戻るには、株価が約7.5%下がる計算です。
株価は5年平均利回り水準の1,434.4円に近い1,550円にあります。過去5年の利回りレンジで見ると、中央よりやや高い位置です。
5. 総合判断
総合判定: 対象外（スコア 58.9）
配当性向超過・FCFマイナス・データ欠損など、本システムの足切り条件に該当しました。参考情報としてご覧ください。
判定根拠:
FCFマイナス
＋ 3年連続増配
＋ DOE2%以上かつ業種平均以上（還元姿勢良好）
総合スコアは58.9点ですが、判定は「対象外」です。4年連続の増配、業種平均を上回るDOEという加点材料がありながら、フリーキャッシュフローのマイナスという足切り条件に引っかかりました。
異常値の検知はなく、減配の実績もありません。再開発プロジェクトへの投資サイクルの中でのキャッシュフローの動きを、今後の決算で追いかけることになります。
6. よくある質問
三井不動産の株価は割安ですか、割高ですか？
配当利回りは2.26%で、過去5年平均の2.44%を下回る水準です。総合スコアによる区分は「対象外」です。売買を推奨するものではありません。
同社は何年連続で増配していますか？
4年連続で増配しています（株式分割調整後の1株配当ベース）。また4年間、配当を減らしていません。
同社の配当性向はどのくらいですか？
配当性向は約35%です。一般に30〜50%が無理のない理想帯とされます。
本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資に関する最終的な判断は、ご自身の責任において行ってください。
